오늘은 많이 들어보셨을 재건축에 기본적으로 알고있어야 할 개념에 대해서 알아보겠습니다. 시작하기에 앞서서 몇가지 용어를 정리해보겠습니다.
-주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
-주택재개발사업: 정비기반시설은 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
-기부채납: 재건축, 재개발 사업을 진행할 때 정비기반시설을 만들기 위해 국가나 공공기관에 기부하는 땅
재건축과 재개발의 차이
재건축과 재개발은 종이 한 끝 차이입니다. 서울특별시 도시계획용어에서 검색해본 결과, 재건축은 정비기반시설이 양호하지만 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 재개발은 재건축보다 정비기반시설이 '열악'한 곳에서 주거환경을 개선하는 사업이라는 차이일뿐입니다. 여기서 정비기반시설은 주변 인프라, 교통을 의미합니다.
기부채납
재개발은 재건축보다 기부채납 비율이 높기때문에 개발이익이 떨어지는편입니다. 기부채납이란, 정비기반시설을 만들기 위해 국가나 공공기관에 땅을 기부하는 것을 말합니다. 쉽게 설명해보겠습니다. 앞서 적었듯이, 재개발은 정비기반시설(교통, 학교, 문화체육시설 등)이 열악하기때문에, 주택뿐만 아니라, 정비기반시설도 개선해야합니다. 즉, 만약 재개발지역이 정비기반시설을 위한 땅이 없이 빌라가 빽빽히 들어선 지역이라면, 재개발사업을 하면서 정비기반시설을 위한 땅을 공공기관에 '기부채납'해야한다는것입니다.
이렇게 기부채납을 하게되면, 아파트를 지을 땅이 적게 되고, 결론적으로 '일반분양' 공급이 줄어들게 됩니다. 결국엔 부족한 건축비를 충당하기 위해 조합원 분담금이 늘어나게 되어 재개발로 얻는 이익이 감소하게 되는 것입니다.
투자금
그렇다고 무조건 재건축이 정답이라는 것은 아닙니다. 오히려 투자금은 재개발이 적게 들 수 있습니다. 재개발은 빌라도 포함되기 때문에 실투자금이 낮습니다. 재건축은 저층아파트를 매수해야하는데 대부분 매매가에 비해 전세가 비율이 높아서 사업성이 떨어집니다.
재건축, 재개발 수익 원리
재건축, 재개발 투자에서 수익을 버는 원리는 농사와 비슷한점이 있습니다. 씨앗을 뿌려서, 수확을 걷는다고 생각할 수 있겠습니다. 재건축, 재개발 진행이 되면 아파트의 소유자는 조합설립 이후 '조합원'이 되게 됩니다. 재건축, 재개발이 완공되고나면 조합원 분양 물량, 일반 분양 물량으로 분양이 나누어집니다. 이때, 조합원 분양가는 일반 분양가보다 20%정도 저렴합니다. 조합원 분양과 일반 분양은 차이점이 많지만 여기서 설명하기엔 글이 길어지기에 나중에 따로 정리해보도록 하겠습니다. 결론적으로, 조합원 분양은 시세차익을 누리기에 유리합니다.
일반분양 물량이 많을 수록 조합원이 가져가는 이익이 많아집니다. 건축비를 부담해야 하는 조합원 분담금이 줄어들기 때문입니다. 그렇다면 일반분양 물량이 많아질 수 있는 조건은 무엇이 있을까요?
1. 용적률이 낮은, 저층아파트일수록 이익이 많아진다.
용적률이 낮은 100대 아파트에서 재건축이 이루어져 20층대의 고층아파트가 지어진다면, 그만큼 '일반 분양' 물량이 많아질 수 있게됩니다. 일반 분양 물량이 많아지니 조합원이 가져가는 이익이 많아지는 것입니다.
2. 세대수가 많은, 대단지일수록 좋다.
용적률과 비슷한 내용입니다. 대단지가 지어질수록 분양 물량이 많아지는것이기 때문에 조합원이 가져가는 이익이 많아지는 것입니다.
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