서울특별시와 국토교통부의 재건축시 '조합원 지위 양도 제한' 강화로 재건축 투기 규제가 심해지고 있습니다. 9월부터 시행될거라는 예상이 있는 것 같은데, 아직 확실하진 않습니다. 그래서 재건축에서 눈을 돌려 리모델링 사업에 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 오늘은 리모델링 사업에 대해서 알아보고자 합니다.
리모델링 개념
재건축, 재개발과 다르게 리모델링은 좀더 좁은 범위의 사업이라고 할 수 있겠습니다. 재건축은 노후된 아파트를 부수고 새로 짓는것이지만 리모델링은 그렇게 노후되지 않은 아파트의 뼈대는 냅두면서 내부구조만 수평, 수직으로 확장시키거나 변형시키는 것입니다. 그래서 좁은 평수 방이 확장되고, 넓은 평수는 세대분리가 되기도 합니다.
리모델링은 아무래도 재건축, 재개발보다는 사업성이 떨어집니다. 재건축, 재개발은 일반 분양 물량을 최대한 확보해야 조합원들에게 돌아가는 수익이 많아지는 구조입니다. 즉, 노후된 아파트를 부수고, 용적률을 높여서 많은 세대수를 확보할수록 사업성이 좋은 것입니다. 그러나 리모델링은 최상층에 2~3층정도만 새로 짓거나, 기존 세대를 수평, 수직으로 증축시키는 것뿐이기 때문에 인기가 많지 않았습니다.
하지만 최근 시기처럼 재건축, 재개발에 규제가 심해지면서 리모델링에 관심이 많아지고 있는 추세입니다. 수도권 매매가가 치솟으면서 리모델링이라도 알아보게 되는 것 같습니다.
리모델링 사업 절차
리모델링 절차는 위의 표와 같습니다. 재건축과는 다르게 리모델링은 정비구역 지정 단계가 없어서 기본적으로 사업기간이 짧은 편입니다. 대략적으로 6년정도 걸린다고 합니다.
리모델링 특징
-재건축과 다르게(30년) 준공 후 15년 이상 만족하면 리모델링을 진행할 수 있습니다.
-리모델링은 실거주 의무 규제가 없습니다.
-리모델링도 분양가상한제를 적용받을 수는 있습니다.
-안전진단시 수직증축은 B등급 이상, 수평증축은 C등급 이상 만족하면 됩니다.
-기부채납이 없습니다.
-리모델링을 하고나면 노후 주택이 강화되기 때문에 리모델링 후 30년 이상 지나야 재건축을 할 수 있습니다.
-리모델링을 하면 대부분 세대수가 15% 늘어납니다.
-현재 내력벽 철거는 금지가 되어 있습니다. 내력벽 철거시 안전성이 100% 보장된다는 근거가 부족하여 현재 정부에서 이 부분을 규제하고 있는 상황입니다. 만약 내력벽 철거 규제가 완화된다면, 리모델링의 사업성이 더 좋아질 것입니다.
오늘은 최근 관심이 많아지고 있는 아파트 리모델링에 대해서 알아보았습니다. 낮은 사업성으로 인해 외면 받다가, 재건축 규제가 강화됨에 따라 점차 리모델링을 추진하려는 단지들이 많아지고 있습니다. 만약 내력벽 철거가 완화된다면, 리모델링의 사업성이 더 좋아질 것이기 때문에 관심있으신 분들은 투자해보시는 것도 괜찮은 전략일수도 있겠습니다.
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