요즘 부동사 시장이 뜨거워지면서 젊은 20대, 30대들에게 관심이 많아지면서 부동산을 공부하는 사람들도 많아지고 있습니다. 부동산은 공부해도 끝이 없는 것 같습니다. 우리나라 법이 너무나도 자주 바뀌고 사람마다 케이스도 다르며 알아야 할 지식들이 복잡하고 많기 때문입니다. 그래서 저는 부동산을 공부하는 방법에 대해서 많은 생각을 해보았습니다. 그래서 제가 내린 생각들을 여러분들에게 알려주고자 합니다.
1. 공부하기에 앞서서 마음가짐을 다잡자
공부를 시작하기전, 내가 왜 부동산을 공부하려 하는지, 이걸 왜 해야 하는지, 꼭 필요한지 스스로에게 물어봅시다. 학교 공부처럼 누가 시켜서 억지로 하는 건 아닌지, 아니면 너도 나도 공부하니 단순히 불안해서 급한 마음에 따라가려는 건 아닌지 생각해봅시다.
이 이야기를 하는 이유는, 부동산을 효율적으로 공부하기 위해서는 '절실함'이 필요하다고 생각하기 때문입니다. 절실함이 없다면, 중도에 포기할 수도 있고 집중력도 떨어질 것 입니다. 간절한 자에게 기회는 오는 법입니다.
2. 내가 사고 싶은 집 3가지를 정하라
먼저, 3가지 집을 정합니다. 제가 실제로 써먹었던 방법입니다.
1. 자금은 없지만, 내가 정말 사고 싶은 드림 하우스.
2. 조금 자금을 더 모으면 가까운 시일 내에 살 수 있을 것 같은 집.
3. 지금 당장 구매할 수 있을 것 같은 집.
저 같은 경우는, 학부생 때도 부동산에 관심이 많았지만 돈이 없어서 부동산은 그림의 떡이었습니다. 그래서 어차피 못 먹어볼 떡이었지만 제가 나중에 정말로 살고 싶은 아파트를 먼저 정했습니다. 제 경우엔 트리마제였던 것 같네요..ㅎㅎ
그러고 나서, 왜 그 아파트가 나의 드림하우스인지 생각해보았습니다. 서울숲이 있고, 한강도 멀지 않고, 강남도 쉽게 갈 수 있고.. 막연하게 다가왔던 '감성'들을 '이성'적으로 따져보았습니다.
그 후엔, 그 아파트가 왜 이렇게 터무니없이 비싼지 따져보았습니다. 제가 살고 싶어 했던 이유와 크게 다르지 않았습니다. 네이버 지도에서 교통도 보고, 상권도 보고, 학군도 보았습니다. 어렵지 않은 작업이었습니다. 그리고 심심할 때는 가끔 그 아파트를 구경하러 가보기도 했습니다. 그러면서 마음속 목표도 다잡았습니다.
이렇게 드림 하우스를 정하고나서는, 두 번째로 조금 자본을 모으면 멀지 않은 미래에 구매할 수 있을 것 같은 집을 정했습니다. 전 대충 10억 이내의 집들을 생각해보았습니다. 지금 당장은 자금이 없어서 구매할 수 없지만, 노력한다면 노려볼만한 집들을 골랐습니다.
마찬가지로, 첫번째로 했던 작업처럼 네이버 부동산을 켜서, 후보로 정했던 아파트를 제 나름대로 분석하기 시작했습니다. 실제로 이 아파트를 산다는 절실함을 갖고서 말이죠! 이곳에 살게 된다면, 교통은 어떨지, 출근을 어떻게 할 수 있을지, 아이들을 위해서 어떤 학교를 보낼 수 있을지, 상권 및 인프라는 어떻고 안전성은 어떨지 상상해보았습니다. 이런 과정을 거치면서 점점 좋은 집에서 살고 싶다는 꿈이 커나갔던 것 같습니다.
3. 당장 구매할 수 있는 집을 간절히 찾기
이제, 마지막 단계입니다. 사실 이 단계가 제일 중요한 것 같습니다. 가장 절실함을 느낄 수 있는 단계이기 때문입니다. '지금 당장 급하게 집을 사야하는데 도대체 어떤 집을 살 수 있는 거지?'라는 마음을 먹으셔야 합니다. 정말 절실해지세요.
앞의 2단계를 거쳐 어느 정도 부동산 가격에 영향을 미치는 요소들에 대해 어렴풋이 알게 되실 겁니다. 교통, 학군, 인프라, 직주근접성. 등 말입니다. 사실 이건 튜토리얼에 불과한 것이라 할 수 있습니다. 부동산은 이게 다가 아니니깐요.. 이제부터 정말 힘든 과정들이 남아있는데 그에 앞서서 '절실함'이라는 마음가짐을 먹기 위한 과정이었습니다.
자. 그럼 이제 나름대로 마음속에서 '자본 조달 계획서'를 쓰셔야 합니다. 지금 나의 현금이 얼마 있고, 주택담보대출이나, 중도금 대출이나 각종 대출로 최대한 '영끌' 할 수 있는 총금액이 얼마일지 따져보셔야 합니다. 그러려면, 우선 대출에 대해서 공부를 시작해야겠죠? 대출도 정말 종류가 많고, 무슨 소득에 따라 다르고 케이스마다 다릅니다. 주택 가격에 따라 다르고 규제지역인지, 비규제 지역 인지도 다르고.. 머리가 터집니다. 또 갭 투를 생각해본다면 전세자금 대출, 실거주의무 등등 따져볼 것이 너무나 많습니다. 정말 절실하지 않으면 여기서 포기를 하게 될 수 있습니다..
절실한 사람은 포기하지 않고 계속 공부를 해나갑니다. 지금 당장 집이 필요한데 포기할 수 없으니깐요!
자본 조달 계획서를 짜보는 과정을 거치면 지식이 많이 늘어납니다. 이제 내가 구매할 수 있는 아파트의 금액대를 정할 수 있게 됩니다. 물론 자세한건 은행에 가서 대출상담도 받아보고 부지런히 발품을 파셔야 합니다. 하지만 어느 정도 지식이 생겼기 때문에, 슬슬 청약이나 갭 투에 대해서도 알게 됩니다.
4. 주제별 공부
여기까지 왔으면, 이제 주제별로 공부를 하는 게 좋습니다. 지금까지는 큰 흐름을 공부했다고 생각하시면 됩니다. 대출, 청약, 경매, 갭 투, 부동산 세법 등등 여러 주제들을 하나씩 파훼해가야 합니다.
저 같은 경우는 이 단계 이후에 청약을 먼저 파서 공부했습니다. 청약이 그나마 자금이 부족해도 현실성이 있고 난이도도 쉬웠던 것 같습니다. 이후에는 갭 투자, 경매에 대해서 공부해나갈 생각입니다.
사실 부동산 공부의 정석이란 건 없습니다. 어떤 길을 가든 목적지에만 도착하면 되는 거니깐요. 전 제가 고민해서 경험해본 공부 방법에 대해서 소개드리고 싶었을 뿐입니다. 이 글을 읽고 많은 분들이 부동산 공부에 방향을 잡으셨으면 좋겠습니다.
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