오늘은 부동산 취득세에 대해서 알아보겠습니다. 얼마 전 뉴스를 봤는데, 어떤 20대가 주식 투자로 모은 자산으로 부동산을 구매했다가 취득세 폭탄을 맞았다는 내용이었습니다. 이제는 모르면 당하는 세상이기 때문에 내 재산을 지키기 위해서는 목숨을 걸고 공부를 해야 합니다. 특히나 세금 같은 경우에는 워낙 복잡하고 자주 변경되기 때문에 끊임없이 공부해나가야 합니다.
취득세란?
먼저 취득의 정의에 대해서 알아보겠습니다.
매매,교환,상속,증여,기부,법인에 대한 현물출자, 건축, 개수․공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말합니다.
다음으로 취득세의 정의에 대해서 알아보겠습니다.
취득세는 부동산·차량 등 취득세 과세대상 물건을 취득한 자가 납세의무자이며 과세물건을 취득한 날로부터 60일 이내에 시청 출장소에 신고하고 산출된 세액을 납부하여야 하며 그러하지 아니하면 가산세(신고불성실 가산세 및 납부불성실 가산세)를 추가로 부담하여야 합니다.
취득세는 부동산 뿐만 아니라, 자동차, 선박, 항공기, 회원권 등에도 적용되는 세금이라 할 수 있겠습니다. 뿐만 아니라 부동산 유상취득(매매)뿐만 아니라, 무상취득(상속, 증여)에도 적용이 됩니다. 우리의 관심 대상인 부동산 취득세에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
부동산 취득세
납부대상자
유상취득이든, 무상취득이든 주택을 취득하게 되는 순간부터 납세 대상자가 됩니다. 취득일로부터 60일 이내에 주택 소재지 관할 시, 군, 구에 신고해야 합니다. 제출해야 될 서류는 매매계약서, 부동산 거래계약 신고필증, 분양계약서(분양받은 경우), 잔금 납부 영수증 등이 있습니다.
과세대상 금액
취득 당시의 가액을 대상으로 하여 과세합니다. 단, 취득자가 신고한 가격이 없거나, 신고가액이 시가표준액보다 작은 경우 시가표준액을 적용합니다.
시가표준액이란 공시 가격이 없는 경우 시장, 군수가 정한 금액을 뜻합니다.
아래 표는 표준세율을 정리한 표입니다
| 과세표준 | 취득세 | 지방교육세 | |
| 6억이하 | 1% | 0.1% | |
| 6~9억이하 | 6.5억 | 1.33% | 0.1~0.3% |
| 7억 | 1.67% | ||
| 7.5억 | 2% | ||
| 8억 | 2.33% | ||
| 8.5억 | 2.67% | ||
| 9억 | 3% | ||
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | |
| 신축, 상속* | 2.8% | 0.16% | |
| 무상취득(증여) | 3.5% | 0.3% | |
이때, 무주택자가 상속을 받은 경우는, 0.8%의 세율로 적용합니다.
조정지역인지 비조정지역인지, 또 다주택자인지 여부에 따라 취득세율이 확 달라집니다. 머리가 터질 것 같죠?
아래 표는 조정지역, 다주택자에 따른 취득세를 정리한 표입니다.
지방교육세는 중과분(8%, 12%) 모두 0.4%입니다.
| 취득세 | 유상취득 | 무상취득 | |||
| 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택~법인 | ||
| 조정지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% | 12% |
| 비조정지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% | 3.5% |
이때 눈여겨보셔야 할게, 조정지역의 2 주택자가 되는 순간 취득세가 8배나 증가하게 됩니다. 처음 말했던 사례에서처럼, 1가구 2주택자가 되면 취득세가 8배나 증가하는 마법을 경험하실 수 있습니다. 30대 미만 청년의 경우 세대분리를 했다고 해도 월 70만 원 이상의 소득이 없다면 세대주가 될 수 없습니다.
30대 이상이거나, 월 소득 70만원 이상의 30대 미만 청년의 경우 부모와 자식이 같은 주소지에 거주한다고 해도 세대분리가 가능할 수 있습니다. 같은 집이더라도 생활하는 층이 다르거나 출입문이 분리되어 있으면 된다고 합니다.
앞의 사례에서는 소득이 없는 30대 미만 청년이 세대분리를 했지만 세대주로 인정받지 못해서 1가구 2 주택자가 되어 취득세를 8% 적용받은 것입니다.
다주택자는 취득세, 종부세, 양도소득세에서 항상 분리하기 때문에 부동산을 매매하거나 청약하려는 청년들은 우선 절세를 위해 세대주 분리를 꼭 하시길 바랍니다!
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