<용어 간단 정리>
분양: 아파트 건설사가 주택을 사려는 사람들에게 나누어 주는 것.
청약: 집을 사려는 사람들이 건설사로 부터 분양 받는것.
선분양: 아파트 공사가 완료되기전 미리 사람들에게 공개 매각하는 것. 남은 공급은 '미분양'이 된다.
후분양: 공사가 90% 이상 진행되었을때, 그때서야 분양하는것.
국민주택: 정부에서 분양하는 주택. LH, SH 등.
민영주택: 민간 기업에서 분양하는 주택. 레미안, 아이파크 등.
<분양과 청약의 차이>
'분양'이라는 뜻은, 전체를 여럿에게 나누어 주는 것을 의미합니다. 즉, 아파트 분양이란, 아파트 건설사가 주택을 구입하려는 사람들에게 물량을 나누어 주는 것을 의미합니다.
'청약'은, 주택을 구입하려는 사람들이 아파트 건설사에게 분양받기 위해 계약하는 것을 의미합니다.
간혹 용어를 혼동해서 사용하는 분들이 있어서 간단히 정리해보았습니다.
<선분양 후분양>
분양에는 선분양제와 후분양제가 있습니다. 아파트 건설사는 당연히 자금 조달을 해야 합니다. 보통 기업이 제품을 팔때는, 완성된 물건을 팝니다. 그러나 아파트를 건설하는데에는 몇년이나 걸립니다. 그래서 아파트는 건설 공사를 하는 도중에, 미리 분양을 하여 자금 조달을 하게 되는 것입니다. 이를 '선분양'이라 합니다. '후분양'은 공사를 90%정도 진행하고, 완료하기 직전에 분양을 하는 것입니다.
그렇다면 이 둘은 어떤 차이가 있을까요?
건설사 입장에서는 자금이 부족할때 당연히 선분양을 하게 됩니다. 입주자가 중간 과정에서 내는 계약금과 중도금으로 충분히 자본을 조달할 수 있기 때문입니다. 입주자 입장에서는 어떨까요? 대체로 선분양은 후분양보다 분양가가 낮습니다. 건설사의 초기 자본 부담이 덜 하기 때문입니다. 분양가보다 시세가 오르게 된다면 완공 이후 시세 차익을 노릴 수 있습니다.
그러나, 선분양은 부실 공사의 위험이 있으며, 완공되기 이전까지 입주자가 실물을 볼 수 없다는 단점이 있습니다. 또 시세 차익을 통한 투기를 억제하기 위해 분양권을 전매제한 하는 경우도 있으니 주의해야합니다. 분양권 전매란, 분양권을 가진 입주자가 다른 사람에게 입주하기도 전에 분양권을 파는 것입니다.
<청약을 하는 방법>
청약을 하기 위해서는 주택청약통장에 주택청약종합저축을 해야합니다. 통장에 매달 저축을 해야 합니다. 이렇게 꾸준히 저축을 하게되면 청약을 신청할 수 있게 됩니다.
청약할 아파트를 선택하기에 앞서서, 주택은 크게 2가지 종류가 있습니다. 국민주택과, 민영주택입니다. 이 두가지의 차이점에 대해서 반드시 알아야하는데요, 그에 따라 청약 전략이 달라지기 때문입니다. 경쟁률이 높은 지역은 사실상 1순위가 되지 않는다면 가능성이 희박합니다. 또, 같은 1순위 내에서도 여러 조건에 따라 우선순위가 달라집니다.
<국민주택 공공분양 특징>
-정부차원에서 분양해주는 주택입니다(LH, SH, 지방자치단체)
-정부에서 지어주니 분양가가 낮습니다.
-무주택 세대 구성원이어야 합니다.
-85㎡이하(25평)이하만 있습니다.(특별공급 80% 일반공급20%)
-자산 및 소득의 제한이 있습니다.
-같은 순위 시 무주택기간이 길수록 유리합니다.
-서울의 평균 커트라인은 1800~2000만원 정도라고 합니다.
-1순위 조건은 청약과열지구, 수도권, 수도권 외 지구에 따라 다릅니다.
청약과열지구: 가입기간 24개월 이상, 납입횟수 24회이상
수도권: 가입 1년 경과 ,12회 이상 납입
수도권외: 가입 6개월 경과, 6회 이상 납입
-같은 1순위라면
먼저 3년 이상 기간동안 무주택세대구성원으로서 저축총액(10만원/1회)이 많을 수록,
그중에서도 40㎡이하는 횟수, 40㎡이상은 저축액이 많을수록 유리합니다.
<민영주택 특징>
-많은 사람들이 알고 있는 레미안, 푸르지오 같은 민간 기업이 분야하는 아파트를 말합니다.
-국민주택보다 분양가간 높은편입니다.
-공공주택보다는 조건이 많지 않습니다.
-만19세이상이며, 청약통장 가입기간이 적어도 6개월 이상이어야 합니다. 이때 지역마다 기간이 살짝 다릅니다.
청약과열지구: 가입기간이 2년 이상 경과
수도권: 가입기간이 1년 이상 경과
수도권외: 가입기간이 6개월 이상 경과
-1순위 조건은 지역별로 예치금액이 다릅니다.
85㎡이하: 서울/부산은 300만원, 기타광역시는 250만원, 기타 시/군은 200만원
102㎡이하: 서울/부산은 600만원, 기타광역시는 400만원, 기타 시/군은 300만원
135㎡이하: 서울/부산은 1000만원, 기타광역시는 700만원, 기타 시/군은 400만원
모든면적: 서울/부산은 1500만원, 기타광역시는 1000만원, 기타 시/군은 500만원
결국, 예치금이 많을 수록 청약 당첨확률이 올라가는 것입니다.
-가점제와, 추첨제가 있습니다.
가점제: 무주택기간, 부양가족 수, 통장 가입 기간에 따라 가점이 다르다.
추첨제: 제비뽑기인데, 지역, 면적 마다 예치금이 다르다.
<재당첨제한>
청약에 당첨되고 나면, 계약을 하든, 계약을 안하든 이후에 5~10년간 재 당첨 제한이 생깁니다. 청약 통장부터 다시 만들어야 하기 때문에 청약을 할 아파트를 고를때 매우 신중해야 합니다. 분양가를 정확히 파악하고, 대출금을 얼마 받을 수 있을지 정확히 계산해야 하며, 분양권 전매가 가능한 지역인지 아닌지 등등 반드시 모집공고문을 보고 모든걸 정확히 따져보셔야 합니다! 취소를 하게되면, 청약 통장만 날리게 되기 때문입니다.
국민주택인지, 민영주택인지에 따른 재당첨 제한의 차이.
- 국민주택 당첨 후 재당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 받음
- 민영주택 당첨 후 재당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 받음
- 국민주택 당첨 후 재당첨 기간 내 민영주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 없음
- 민영주택 당첨 후 재당첨 기간 내 민영주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 없음
분양가상한제 미적용주택은 재당첨제한x
(분양가상한제 미적용주택에 당첨 후 재당첨제한 기간이 발생하지 않는다는 의미이며, 과거 다른 주택에 당첨되어 발생한 재당첨제한 기간 중에는 분양가상한제 미적용주택도 당첨이 제한됨.)
투기과열지구, 청약 과열지역은 민영주택 및 분양가상한제 미적용 주택에더 재당첨제한 적용됨.
재당첨 제한의 종류
재당첨제한의 종류는 크게 5가지가 있습니다.
1. 재당첨제한
일반적으로 알고 있는 재당첨제한입니다. 투기과열지구(10년), 분양가상한제 적용주택(10년), 청약과열지역(5년) 등 지역에 따라 재당첨제한 기간이 다르기 때문에 청약할 아파트가 어떤 조건인지 잘 파악해두고 있어야 합니다.
2. 1순위청약제한
1순위 청약제한은 말그대로 1순위 청약에만 제한이 있는것입니다. 그래서 2순위 청약은 가능하며 그외 제한사항은 없습니다.
3. 부적격당첨 제한
청약시 가점을 잘못 기입하는 등의 자격이 적합하지 않을때 부적격당첨 제한을 받게 됩니다. 당첨된 사람들 중 10%정도의 비율로 매번 부적격당첨 당하는 분들이 있습니다. 부적격당첨 제한을 받지 않기 위해 꼭 유의하셔야겠습니다. 재당첨제한과는 다른 의미의 제한이므로 구별해야합니다.
4. 가점제당첨 제한
예전에 비규제지역의 가점제를 악용하던 사람들이 있었습니다. 이런 사람들을 막으려고 생겨난 제도입니다. 가점제로 당첨이 되고 나면 그 다음에는 가점제를 이용할 수 없습니다.
5. 특별공급 제한
한번 특별공급으로 청약 당첨이 되고나면 그 후엔 특별공급으로 청약을 할 수 없습니다. 평생에 딱 한번만 당첨 가능한 것 입니다.
오늘은 청약의 기본적인 용어와 개념에 대해서 가볍게 다루어보았습니다. 부동산 공부를 시작할겸 공부한 내용을 정리하는 의미로 작성하는 글이기때문에 잘못된 개념이 있을 수 있습니다.
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