오늘은 갭 투자의 기본적인 개념에 대해서 알아보겠습니다. 갭 투자는 무엇인지, 기본적인 원칙은 무엇인지, 갭 투자를 할 아파트를 선택 시 고려할 사항은 무엇인지 공부해보겠습니다.
갭(gap) 투자란?
아파트 매매가가 1억이라 했을 때, 전세가가 7천만 원이라면 매매가와 전세가의 차이인 3천만 원의 갭(gap), 즉 차이를 두고 아파트를 매수하는 투자 방법입니다. 결국 매수자는 3천만 원으로 1억짜리 아파트를 구매한 것입니다. 이런 의미에서 레버리지라고도 합니다. '피 같은 내 돈을 쓰지 않는다'해서 무피 투자라고도 합니다. ㅎㅎ
이미 예전부터 알게 모르게 많은 사람들이 사용하던 투자 방법입니다. 돈이 부족해도 집을 구매할 수 있다니, 혹할 수 있지만 모든 일에는 반드시 장점도 있고 단점도 있는 법입니다. 장단점에 대해서 알아보기 전에 먼저, 갭 투자의 원리에 대해서 좀더 알아보겠습니다.
갭투자의 기본 원칙
갭투자의 가장 기본적인 원칙은, '시세차익'을 노려야 하는 것입니다. 갭으로 아파트를 매수한 후, 2~3년 후 부동산 상승장을 거쳐서 수익을 봐야 하는 것입니다. 그렇기 때문에, 반드시 시세차익을 얻을 수 있는 아파트를 매수해야 합니다.
앞에서 들었던 예처럼, 1억짜리 아파트를 7천만 원의 전세보증금과 나의 3천만원의 현금으로 구매를 한 상황입니다. 이때 관련되어 있는 사람들은 총 3명입니다. 1억짜리 아파트를 매도한 매도자, 7천만원의 전세보증금을 전세계약 만기 때 반환받아야 하는 세입자, 그리고 3천만 원으로 아파트를 매수하려는 매수자입니다.
매도자는 원래대로라면 2년 후 전세보증금을 세입자한테 돌려주어야 합니다. 하지만 갭투자를 하는 매수자에게 매도를 하게 된다면, 그 책임이 매수자에게 돌아가는것입니다. 즉, 매수자가 2년 후 세입자에게 전세보증금을 돌려주어야합니다.
그래서, 반드시 가격이 오를 가능성이 있는 아파트를 갭 투자해야 합니다. 만약 2년 후, 전세가가 상승한다면 충분히 세입자에게 전세보증금 7천만 원을 돌려줄 수 있지만 만약 2년 후, 부동산 하락장을 거쳐 전세가가 하락한다면 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 올 수도 있기 때문입니다.
그렇다면, 어떻게 해야 가격이 오를 가능성이 있는 아파트를 고를 수 있을까요? 여기서는 간단하게만 정리해보겠습니다. 이미 아시는 분도 많으리라 생각됩니다.
갭 투자할 아파트 선택 기준
1. 재개발/재건축의 가능성
재개발/재건축 가능성이 있는 아파트를 매수하는 것입니다. 재건축이 된다면, 당연히 매매가는 상승할 것입니다. 재건축 가능성이 있는 아파트 단지는, 적어도 준공연도로부터 '30년' 이상 지났어야 하며, 용적률은 낮을수록 좋습니다.(100~200) 아파트라면 세대수는 최소 300은 되어야 합니다. 이 정도 기본적인 조건을 맞추었으면, 재건축을 진행할 가능성이 생기게 됩니다. 물론 이 조건을 만족한다고 반드시 진행된다는 것은 아닙니다! '가능성'이 있다는 것일 뿐입니다.
그래서 사실은 재건축 진행단계 중 '관리처분 인가' 단계 직전에 투자를 들어가는 것이 가장 좋습니다. '관리처분 인가'가 되는 순간에 '입주권'을 받으면서 피를 붙여서 거래할 수 있기 때문에 시세차익을 남길 수 있습니다. '관처'를 거치면 드디어 아파트가 진화를 하게 되는 것입니다!
2. 신축
부동산 하락기에도 가격 방어를 하기 위해서는, 신축을 고려하는 것도 좋은 방법입니다. 누구나 좋은 새 아파트에서 살고 싶어 할 것입니다. 그만큼 수요가 많기 때문에, 전세가를 방어할 수 있을 것입니다. 특히 지방일수록, 반드시 신축을 고려해야 합니다. 지방은 수도권에 비하면 가격의 변동성이 크기 때문에 리스크가 있습니다.
3. 교통 호재를 노려라(특히 GTX)
며칠 전, GTX c선에 왕십리역과 인덕원역이 거의 확정시되었습니다. 그에 따라 호가도 1억이 올랐다고 합니다. 이처럼 교통 호재는 부동산 가격에 굉장한 영향을 미칩니다. 편리한 교통 접근성은 수요가 많으며 공급이 제한되어 있기 때문입니다. 물론, 아무 지하철역 역세권이라고 모두 호재는 아닙니다. 많은 직장인에게 필요한 지하철 호선, 예를 들면 2호선이나 9호선처럼 강남의 중심지를 지나는 노선이 값어치가 있다는 것입니다. 강남에서 판교를 지나는 신분당선도 굉장히 좋은 노선입니다. 이런 지하철의 역세권이 중요한 것입니다.
4. 직주근접
직주근접, 직주근접 많이 들어보셨을 겁니다. 직장과 주택의 근접성이 얼마나 중요한지는 따로 말씀드리지 않아도 될 것 같습니다. 직장과 주택이 가깝다면 얼마나 좋을까요? 힘겹게 차를 타고 출퇴근하지 않아도 되고, 빡빡한 대중교통을 이용하지 않아도 됩니다. 당연히 직장인들에게는, 직장과 가까운 주택은 수요가 높습니다. IT기업의 성지라 할 수 있는 판교, 회사들이 줄줄이 나란히 서 있는 테헤란로와 가까운 선릉, 역삼 등. 또는 삼성디스플레이 단지처럼 대규모 산업단지가 생기는 지역 근처의 신축 아파트들.. 일자리가 생기면, 집이 생기는 법입니다.
5. 학군
학군도 굳이 설명하지 않아도 되겠죠. 초등학교를 품은 아파트, '초품아'. 중학교를 품은 아파트, '중품아' 등.. 아이를 키워야 하는 가정에게 좋은 학군의 아파트에 대한 수요는 엄청납니다. 대치동을 빼놓을 수 없겠죠. 특히나 이런 학군 지역은 아이를 키우는 부모님의 입장에서도 안심이 되는 측면이 있습니다.
댓글